Lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage? 

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?

Für den Aufbau des persönlichen Vermögensturmes beschäftigen wir uns früher oder später mit der Immobilie als Kapitalanlage. 

Anlageimmobilien erfreuen sich hoher Beliebtheit, da sich mit den herkömmlichen Anlageformen durch die Niedrig-Zins-Phase kaum noch Gewinne erzielen lassen. Zusätzlich begünstigt wird der Trend durch niedrige Darlehenszinsen (die aktuell stark ansteigen) und gleichzeitig extreme Wertsteigerung von Häusern und Wohnungen in Metropolregionen. Als Kapitalanlage eignen sich sowohl Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Ferienwohnungen als auch Gewerbeimmobilien.

Dieser Beitrag beschränkt sich auf den deutschen Immobilienmarkt. Die Betrachtung von Immobilien im Ausland bedarf einer eigenen Würdigung. 

Vorteile & Risiken von Kapitalanlageimmobilien:

VorteileRisikofaktoren
Chance auf Wertentwicklung der Immobilie (bei guter Lage)Folgekosten (Sanierungen, Renovierungen etc.)
Diversifizierung der persönlichen Vermögensstruktur und Aufbau der Altersvorsorge (nach Tilgung aller Bankkredite) Klumpenrisiko bei vielen Immobilieninvestments; politische und rechtliche Risiken (Zwangshypothek, Abgabenerhöhung etc.)
Rendite durch Mieteinnahmen; Mietsteigerungen durch z.B. NeuvermietungMietausfall, juristische Auseinandersetzungen, Mietrückstände
Steuervorteile (Abzugsfähigkeit Fremdkapitalzinsen, Afa, Erhaltungsaufwendungen, Denkmalschutz etc.)Keine Rücklagen für Reparaturen & Sanierungen; Kosten für Verwaltung & sonstige Dienstleister
Inflationsschutz; BetongoldZeitlicher Aufwand & Wissen notwendig
Strategische Investments, um als Eigentümer entscheiden zu können (z.B. wenn sich u.a. die eigene Firma im gleichen Objekt befindet)Bei eigenen Baumaßnahmen: Baukostenverteuerung, Standort- und Konjunkturrisiken, Insolvenz Bauträger etc.
Freie Grundschulden können für weitere Investments genutzt werden (Kreditsicherheit)Zinsänderungsrisiko nach Auslauf der Zinsbindung

Der Grundgedanke hinter jeder Kapitalanlage ist, langfristig mehr Geld zu verdienen als auszugeben. Im Vergleich zur eigengenutzten Immobilie gilt die rationale Betrachtung des möglichen Immobilieninvestments für eine Kapitalanlage.

Bezogen auf die vermietete Immobilie gibt es mehrere Kennzahlen, um ein erstes Gefühl für die Sinnhaftigkeit des Investments zu bekommen:

Mietpreismultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete (In den meisten deutschen Großstädten sollte der Mietmultiplikator zwischen 20 und 30 liegen)

Bruttorendite= Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Nettorendite= (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Objektrendite = (Jahresnettokaltmiete – jährliche Unterhaltskosten – Steuern) / (Kaufpreis samt Erwerbsnebenkosten x 100)

Um die Liquiditätsunter- oder überdeckung zu berechnen, kann die folgende Objektkalkulation eine erste Orientierung bieten. Die Anforderungen der Banken und Aufsicht an den Einsatz von Eigenkapital sind in den letzten Jahren höher geworden. Es gibt noch vereinzelt Banken, die bei entsprechender Bonität des Kreditnehmers den Kaufpreis und die Nebenkosten finanzieren. Bei den gestiegenen Kaufpreisen ist es immer eine Frage, ob sich das ganze Investment noch ausreichend trägt. Zudem ist der Zins für die Finanzierung höher (Risikoprämie aufgrund hohem Blankoanteil für die Banken) als mit einem höheren EK-Einsatz.

Beispiel: Erwerb MFH als Kapitalanlageimmobilie ohne EK

Kaufpreis:                 1.200 TEUR

Kaufnebenkosten:       102 TEUR

Gesamtkosten:          1.302 TEUR

(Angaben in T€ p.a.)LiquiditätSteuerlich 
Mieteinnahmen  55,055,0
abzüglich  
Bewirtschaftungskosten 15%8,38,3
Zinsen (3,35% p.a.)43,643,6
Tilgung (2% p.a.)26,0 
AfA (2% auf Gebäudewert)     16,0
   
Zwischenergebnis (+/-)  -22,9-12,9
   
Eink.-Steuer (+/-)50%6,4 
   
Liquidität aus Objekt  -16,4 

Trotz sorgfältiger Beschaffung und Bereitstellung der Informationen übernehmen wir keine Haftung oder Garantie für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der angezeigten Inhalte.

In diesem Beispiel muss der Kreditnehmer die entsprechende Unterdeckung aus dem Objekt aus dem laufenden Einkommen bezuschussen. Über Mietsteigerungen während der Laufzeit kann die Unterdeckung reduziert werden. Nach der zehnjährigen Spekulationsfrist kann ein möglicher Verkauf mit entsprechendem Gewinn geprüft werden. Je nachdem wie lange die feste Zinsvereinbarung gilt, trägt der Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko. Es wird deutlich, dass Faktoren wie die Wertentwicklung der Immobilie, die Miet- und Zinsentwicklungen sowie Standortfaktoren für die kaufmännische Kalkulation des Immobilieninvestments entscheidend sind.

Ob oder ab wann sich die Kapitalanlageimmobilie lohnt, hängt von den individuellen Erwartungen, Zielen und der konkreten Immobilie ab. Wichtiger als der Eigenkapitaleinsatz ist, nicht zu viel für eine Immobilie zu bezahlen, insbesondere wenn die Mieteinkünfte über die Haltdauer nicht gesteigert werden können, was für die Wertentwicklung der Immobilie maßgeblich ist.

In meinen Augen spricht auch einiges dafür, in der aktuellen Zeit eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, da Sachwerte langfristig als Gewinner dastehen. Zudem wird mit Immobilien jedes Vermögen zweckmäßig diversifiziert. Ansonsten ist es empfehlenswert, sich den Rat von einem Experten in diesem Bereich zu suchen. 

In einem persönlichen Gespräch prüfen wir gerne im Detail Ihr Immobilieninvestment.

Ich freue mich auf unser Sparring!

Ihr Markus Garbe