Disagio als Steuervorteil – Finanzierungshebel für Ärzte, Zahnärzte und Apotheker

Wie Du mit der richtigen Darlehensstruktur sofort Steuern sparen kannst

Klingt technisch – ist aber ein echter Cashflow-Hebel.

Wenn Du als Arzt, Zahnarzt oder Apotheker größere Investitionen planst (Praxis, Kapitalanlageimmobilie, MVZ, Apotheke), solltest Du das Thema Disagio unbedingt strategisch mitdenken. Hier entscheidet die Struktur über fünf- bis sechsstellige Effekte auf die Laufzeit.

Was ist ein Disagio?

Kurz erklärt:
Ein Disagio (Damnum) ist ein Abschlag auf den Darlehensbetrag, den die Bank bei Auszahlung einbehält.

• Du bekommst weniger Geld ausgezahlt
• zahlst damit faktisch Zinsen im Voraus
• profitierst im Gegenzug von einem reduzierten laufenden Zinssatz
• zurückzahlen musst Du trotzdem den vollen Darlehensbetrag

Es spielt u. a. eine Rolle bei:

• Finanzierungen
• Emission von Anleihen und anderen Wertpapieren
• Sortenankauf
• Kreditkartenzahlungen für Händler

Das Disagio wird in Prozent angegeben – rechnerisch schlicht:
Disagio in € = Darlehenssumme × Disagio-Satz in %

Immobilienkauf: 1.500.000 € Kaufpreis, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital

• Disagio: 150.000 € (= 10 % vom Nettodarlehensbetrag)
• Darlehensnennbetrag: 1.650.000 €
• Auszahlungsbetrag: 1.500.000 €

Diese 150.000 € können – bei marktüblichen Konditionen – sofort steuermindernd wirken.

Wann das Finanzamt ein Disagio akzeptiert

Zwei Stellschrauben sind entscheidend:

1. Marktüblichkeit
(§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG)

2. Wirtschaftlicher Zusammenhang
mit Immobilie oder Betrieb

Grob – ohne Gewähr und immer mit Steuerberater abklären:

• Bis 5 % Disagio
            o In der Regel marktüblich bei Zinsbindung ab ca. 5 Jahre
  o Häufig alssofort abzugsfähige Finanzierungskosten anerkannt

• Bis 10 % Disagio
  o Möglich bei längerer Zinsbindung (z. B. 10 Jahre)
       o Zinsvorteil muss nachvollziehbar sein
•  Konditionen müssen einem Fremd-/Drittvergleich standhalten
  (Abschluss mit einer Geschäftsbank „wie unter fremden Dritten“)

Dann kann auch ein 10 %-Disagio voll im Auszahlungsjahr abziehbar sein.

Steuerliche Einordnung – der Unterschied, der zählt Kapitalanlageimmobilie (bei Vermietung)

• Disagio = Finanzierungskosten
• steuerlich: Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung & Verpachtung
• bei Marktüblichkeit in der Regel Sofortabzug im Zahlungsjahr

Betriebliche Finanzierung – EÜR (z. B. viele Arztpraxen, Apotheken)

• Disagio im Zahlungsjahr als Betriebsausgabe voll abziehbar, sofern marktüblich
• gilt z. B. bei Finanzierungen für Praxisübernahme, Umbau, Erweiterung, Apotheke, MVZ-Strukturen
  (Hinweis: Bilanzierer müssen i. d. R. zeitlich abgrenzen – das klärst Du individuell mit dem Steuerberater)

Kurzbeispiel: 1.650.000€ mit 10% Disagio

• Disagio: 150.000 €
• Persönlicher Steuersatz: 42 %

Steuerersparnis im Auszahlungsjahr (bei Sofortabzug):
150.000 € × 42 % = 63.000 €
Diese zusätzliche Liquidität kannst Du direkt nutzen für:

• Tilgung
• Rücklagen
• weitere Investitionen in Praxis, Apotheke oder Immobilienvermögen

Worauf Du achten solltest

Checkliste für Dein Finanzierungsgespräch:

• Zinsbindung:
  mind. 5 Jahre, bei 10 % Disagio besser 10 Jahre oder länger
• Marktüblichkeit:
  Konditionen mit einer Variante ohne Disagio vergleichen und dokumentieren
  (Effektivzins, Gesamtkosten über die Laufzeit)
• Verwendungszweck:
  klar zuordenbar zur vermieteten Immobilie oder zum Betrieb
  (z. B. Arztpraxis, Zahnarztpraxis, Apotheke, MVZ)
• Steuerberater:
  immer vor Vertragsabschluss einbinden – steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern
• Bankauswahl:
  nicht alle Banken bieten Disagio-Modelle an – hier lohnt der Blick ins Netzwerk und in spezialisierte Finanzierungswege

Warum das Disagio für Heilberufler spannend ist

In der Gesundheitsbranche bewegen wir uns in Investitionsgrößen, bei denen Strukturfragen bares Geld sind.

Ein klug eingesetztes Disagio kann:

• Deine Steuerlast im Auszahlungsjahr deutlich senken
• Deine Liquidität nach Steuern kurzfristig stärken
• Finanzierungskosten gezielt in die passende Steuerperiode verschieben

Kurz: Du steuerst nicht nur Deine Finanzierung, sondern aktiv Deinen Cashflow nach Steuern.

Im Bankgespräch solltest Du Dir idealerweise immer mindestens drei Varianten durchrechnen lassen:
1. Finanzierung ohne Disagio
2. Finanzierung mit Disagio (z. B. 5 % und 10 %)
3. Vergleich der Gesamtkosten und Effektivzinsen
über die Laufzeit
So siehst Du klar, ob das Disagio für Dich Mehrwert oder nur Marketing ist.

Lass uns Deine Zahlen durchrechnen

Wenn Du wissen willst, ob ein Disagio Deine Finanzierung wirklich nach vorne bringt, rechnen wir das gemeinsam durch:

• Finanzierungsvolumen und Gesamtkosten über die Laufzeit
• Zins- und Tilgungsstruktur
• persönlicher Steuersatz und Einkommenssituation
• attraktive Angebote über unser Bankennetzwerk

Ergebnis: Du siehst schwarz auf weiß, wie Du Finanzierung, Steuer und Vermögensaufbau optimal aufeinander ausrichtest – und ob ein Disagio in Deiner Strategie der passende Hebel ist.

Dann nimm jetzt Kontakt mit mir auf – und wir sprechen über deine Möglichkeiten.

Markus Garbe